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住宅ローン残債がある分譲マンションを賃貸に出すときの変更届

分譲マンションを賃貸に出す場合、住宅ローンがある金融機関に行う変更届

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サラリーマンが転勤等で購入した分譲マンションに住めなくなる場合、売却or賃貸貸しの判断を迫られます。それに付随して発生する悩み(きっと同じ悩みを抱えている人結構多いと思うんです)を、私の実体験でご紹介致します。これはあくまで実体験に基づく私のケースなので、結局は自己判断になることをご承知おき下さい。

分譲マンションを賃貸に出す際の悩み

せっかく住宅ローンを組んで分譲マンションを購入しても、転勤・転職・家族の事情、その他様々な理由で住み続けることが出来なくなる場合があります。その時に色々な悩みが発生しますが、代表的なものでは

★売却するか、賃貸に出すか

★住宅ローンが残っているが、金融機関への対応は?

★確定申告は?

★次の家が買えるのか?

★住宅ローン控除は?

等々が上がると思います。今回は住宅ローンを組んでいる金融機関に対しての手続きについて行う変更届についてご紹介します。

私の場合・・・7年間何もせず。

私は11年前に新築分譲マンションを2,300万円ほぼフルローンで購入しました(これについては最高の時期、タイミングで購入できました。また記事にしたいと思います)

内訳はフラット35:1500万、都銀800万。35年ローンです。

しかし悲しいかな購入して1年後に会社が倒産し、私は全くの異業種に転職、全く別の赴任地に配属されることになりました。

購入して1年で売却するのは忍びなく、分譲賃貸として貸すことにしました(これも確定申告について書く際に詳しく書きたいと思います)

当時私は向こう見ず、というより目まぐるしく変る環境に対応するのに精いっぱいで、そのうちそのことを忘れてしまい、気が付けば金融機関に何の届け出もせず、郵便物の転送届だけして、7年が経過してしまったのでした。

 

そもそも住宅ローンとは

金融機関からすれば、住宅ローンは「他の無担保ローンと異なり、抵当権も設定しているし、実際に住んで生活の基盤となる住宅ローンだから必死で返済するだろう。とりっぱぐれのリスクの少ない商品だ。だから長期に渡ってありえない金利で貸すから、ちゃんと返済してね」という位置づけのものです。ですので当然条件として本人もしくは家族が住み続けることが必須条件で、金銭消費貸借契約書にも「一身上重要な変動が発生した場合、銀行(貸主)に告知する旨」が明記されています。転職・賃貸貸し・居住の変更は、ストレートにこれに該当します。

住所変更届を出したらどうなる(数年経って出したらどうなる?)

7年経過後、変更届を出さないままここまで経過してしまっているそのリスクの大きさに気付き、どうするべきかものすごく悩みました。

・いまさら変更届を出すべきか否か

・一括返済を求められたらどうしようか

・条件が投資ローン・セカンドハウスローン等に見直されるのではないか

さんざん悩みましたが、自分の前職での経験「金融機関は隠されることを何よりも嫌う」という大前提を思い出し、勇気を出して都銀のコールセンターに電話をしたのでした。

結果

「すいません。実は7年前から住所が変わって別の住所に住んでいて、住宅ローンのマンションは賃貸に出してて、変更届出忘れていたんですけど・・・。番号は〇〇〇〇、名前は〇〇〇です」

「少々お待ちください・・・。承知しました。では変更届書面を郵送しますので、住所を教えて下さい。新住所の記載をお願いします」

えっそれだけ?それだけ。フラット35も銀行分もそれだけで手続きが完了しました。それ以来4年間、残高証明書も新しい住所に送られてきます。

一括返済?条件見直し?は都市伝説か真実か

私の場合は、やりとりは上記だけ。金利の見直しを迫られることも、ましてや一括返済を迫られることもありませんでした。

 

まとめ

私は7年間(11年間)、一度も返済を滞らせたことはありません。

・延滞履歴があれば、対応が変わったのか?

・返済履歴を見て上客と判断し、他の金融機関に借り換えられるリスクを考えたのか?

・申告せず露呈した場合は厳しい対応に成り得ても、自己申告分かつ返済に問題無ければ上記対応となるのか?

・転勤ではNGだが、会社倒産による転職はOKなのか?→しかし聞かれもしなかった。

・7年間の返済履歴が「信用」になったのであれば、7年前(当初)申告していればどうだったか?

・他の金融機関ではどうなのか?

ここまで書いてきて「結局は金融機関によって対応が異なるだろうな」としか結論付けることができません。

私の場合を書きましたが、結果論です。7年前どうすべか非常に悩みました。実は私のようなケースの方は結構多いんじゃないかと思い、一つのケースとしてご参考になればと書き記しましたが、金融機関、人それぞれの状況で正解は異なると考えます。

であれば、やはり引っ越しが確定した時点で届出るがBEST、次点で忘れていた場合は認識した時点で届け出る、が選択するべき行動になると思います。

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