分譲マンションを購入するときの優先順位の考え方
今回も私の前職である分譲マンション営業の経験をもとに、分譲マンションを購入する際の失敗しない考え方を記していきます。あくまで主観に基づくものですので、正しくない、あてはまらない方も多いと思いますが、ご容赦下さい。
結局どこも買えない人、リスクの高すぎるローンを組む人
前職で分譲マンション営業をしていた時、大変多くの「住宅購入を検討するお客様」と接してきました。中には色々な方がいらっしゃいます。
「モデルルーム見学はこれで15件目だ」
「そのうちね。ゆっくり検討したいと思っているよ（43歳）」
「どうしてもこの部屋が欲しい。3000万ローン組みたいんですけど（年収500万）」
こういった方々、結構いらっしゃいます。
そんな時、全力で表現をやわらかくして、下記のような意味合いのお話をします。
「優先順位付けが出来てません。モデルルーム見学が趣味になっています」
「もう中年なのに、そのうちっていつですか？先送りしているだけです。」
「高望みし過ぎです。組めないことは無いですが、リスク高過ぎです。」
こういった話を若造（当時30前後）からされれば、不快に感じて当然です。怒らせてしまう時もあります。
がそれでも話を聞いてくれる心の広いお客様から、感謝されることもあります。過去に営業について記事に書きましたが、個別エピソードもいずれ書かせて頂くとして。
住宅購入は、理想を求めるのではなく優先順位下位をあきらめていく作業です
予算3,000万円で「駅3分で、角部屋で、80㎡で、高層階！！」なんてありません。
住宅を購入するということは、理想をかなえることではなく、条件の優先順位付けをして、下位の条件をスパスパと諦めていく作業だと思っています。
その１００万円、３００万円の価値を再認識しましょう
新築分譲マンションの価格表しかり、不動産は高額なので、感覚がマヒしがちですが、
100万円を元利均等35年1.5％返済で計算すると
総返済額 1,285,811円（1,000,000円返済し、285,000円を銀行にプレゼントする）
月返済額 3,061円 （月1回スシローに家族で行ける）
300万円を元利均等35年1.5％返済で計算すると
総返済額 3,857,710円（3,000,000円返済し、857,000円を銀行にプレゼントする）
月返済額 9,185円 （月1回焼肉に家族で行ける）
という計算が成り立ちます。
私が勝手に考える年収別の適切な住宅ローン額
私の30歳時の年収は源泉徴収額601万円でした。
当時まがりなりにも不動産のプロのその私自身が、「なによりもかわいい自分と家族」について真剣に考え、組んだ住宅ローンの借入額が2,380万円です。
私が勝手に考える年収別適正住宅ローン額は、
①年収～500万⇒2,500万
②年収～600万⇒2,800万
③年収～700万⇒3,000万
④年収～800万⇒3,500万
⑤年収～1000万⇒4,000万
上記は住宅ローンの額ですので、これプラス自己資金＝検討可能上限額です。
完全に私の肌感覚論ですが、この金額までなら大丈夫、この金額を超えてくるとリスクが増えていく感覚を持っています（友達なら、もう一度よく考えるよう言います）
この金額では物件が無い、というのであれば、私は中古（どんなに古くても）の購入をおススメします（後述の場所と時期の合致が前提）。
最優先①：価格
とにかく1円でも安く。（当たり前ですが）不動産は購入時の価格が安ければ安いほど、所有者の状況が変化（転勤・離婚・進学・etc）しても売却・賃貸等フレキシブルに対応できます。所有者がピンチの際、優秀な不動産は所有者を助けますが、高額な負債を持つ不動産は所有者の負担にしかなりません。
最優先②③の場所と時期を押さえていたら、新築にこだわる必要はありません。築浅の中古がBESTだと思います（新築も築5年中古も、30年後には価格差はさほどありません。どっちもボロボロです）。場所と時期を押さえていたら、築30年の中古でも良いと思います。
過去記事でも書きましたが、年収700万円なら銀行は4,611万円まで貸してくれます。でも「借りれる事」と「返す事」は全く別物です。
4,611万円借りた場合、35年1.5％で月返済141,181円です。
4,611万円借りて、銀行に5,930万円（利息1,300万円）返す必要があります。
3,500万円借りた場合、35年1.5％で月返済107,164円です。
3,500万円借りて、銀行に4,500万円（利息1,000万円）返す必要があります。
この差額の1,430万円があれば、愛する子供が私立の医学部に進学したいと言い出しても、なんとか対応できます。この月々34,000円の差額は、全額月のiDeCoに投入することができます。スシローに家族で月10回35年間余分に行けます。
高い住宅を無理に求めれば求めるほど、その金額に見合う価値は無いと考えます。
上限と決めた価格を絶対に上回らないようにしましょう。
最優先②：場所
A：今住んでいる場所から見えるくらいの範囲（同一学校区）
B：どちらかの実家の近く
C：過去に長く住んでいた場所
いずれにせよ、「完全に路地裏まで良く熟知している場所、なんなら地元」「仮に転勤になってもこの場所から絶対動かない、あるいは必ず将来戻ってくる」等々、その場所に【強烈にその場所に住む理由】がある場所がBESTです。住環境に変化が少ない＝こんなはずじゃなかった、という後悔が無いからです。
不動産営業をしていると、時々「隣の隣町に住んでいて、この地域はあまり知らないけど、検討している」「このエリアが人気エリアだから」というお客様に遭遇しますが、この考え方はあまりおススメできません。購入した後の後悔リスクが高まります。
不動産は名の通り「不動の物産」で、その場所に存在し、そこで生活を営むことができる、ということに所有する意味があります。学校区、親の近所等々色々な理由で【強烈にその場所に住む理由】がある場所にマンションが建てば、価格と時期さえ折り合えば即購入で良いと思います。
可能であれば駅近物件。資産価値に影響が出ます。があまり知らない駅近物件よりは、【強烈にその場所に住む理由】がある駅から遠い物件の方がリスクは無いと思います。
最優先③：時期
人間が住宅を購入するタイミングは大きく4つで
①結婚した時
②出産し家族が増えた時
③子供が学校区に縛られたとき
④老後
このくらいしかなく、①⇒④になるに伴って、加齢とともに住宅ローンの条件が悪く（完済年齢が遅くなる。それまでの家賃が無駄等々）なり、思い切りも無くなります。
賃貸と分譲にはそれぞれメリットデメリットがあり、人それぞれですが、いずれは住宅を購入する、という考えであれば、先送りすると条件が悪くなるだけです。価格と場所が折り合えば、早いタイミングでの購入をおススメします。
「住む理由がある場所に、お手頃な中古が出た。そして子供が生まれる」という方は、即購入で良いと思います。
モデルルーム見学は確認作業。書類の取り交わしのための場所
価格・場所・時期。この3要素が満たされた新築分譲マンション、あるいは中古マンションが発売された場合、極論ですがモデルルームはただのショールームなので、見学の必要すらないです。販売している会社が変な会社じゃないか確認するくらい。中古の場合も内装は参考程度に見るだけ。
分譲マンション営業時代、時々お客様で
「この場所にこの金額で建つなら買うのを決めてました。印鑑持ってきたよ」
という方がいらっしゃいました。これが一番正しい買い方だと思います。
喫茶店で話をするのはビミョーなので、書類取り交わしの商談スペースとして、モデルルームが存在するだけ。新築分譲マンションのモデルルームにはこのくらいの意味しか本来ありません。
それ以外 ～すべて優先順位下位です～
これまで述べてきたように、新築（中古）分譲マンションを購入する際の考え方は、
「適切な価格」で、かつ「強烈にその場所に住む理由がある」場所に「適切な時期」に物件が発売されれば（売りに出れば）、即買うだけです。
それ以外は全て優先順位下位、あきらめるべき要素です。
ここから先は極論の部分もありますが、私はこのように思っています（下記全ての要素は価格・場所・時期の最優先事項の前においては全て枝葉の問題である）。
以下の月々支払い金額は35年1.5％前提です。
広さ
4人家族なら3LDK65㎡で十分です。子供が小さい時は4人で雑魚寝し、子供が大きくなったら夫婦は和室で寝ましょう。
20年後には子供は大学、社会人で家を出ていきます。その時は夫婦2人65㎡で広すぎるくらいです。4LDK80㎡との差額500万円を子供のために貯蓄するとともに、500万の月々の支払差額15,300円で子供が小さい時、毎年旅行に連れて行ってあげましょう。
階数
2階か3階の低層階で十分です。
同じ広さ＝同じ土地の購入費に、同じ建築コスト。なのにマンションデベロッパーは階数で価格差を付けます。マンションデベロッパーにとって、下層階は赤字で、上層階は黒字です。上層階を購入するお客様＝オイシイお客様です。
眺望なんて、住んで1か月で見飽きます。
セキュリティは、マンションの外壁を上ってくるルパン並みの泥棒や、理由を持って侵入してくる泥棒に狙われたら、2階も10階も同じです。
同じ広さで5階上に階数が上がることによる差額150万円を子供の私立大学1年分の学費にとっておきましょう。月々の支払差額4,592円で、子供をスイミング教室に通わせてあげましょう。
向き
東向きでも西向きでも、十分日当たりは良いです。北向きなら涼しいです。
南向きにこだわることで発生する差額200万円を、子供の結婚式代に充てましょう。月々の支払差額6,123円で、月1回家族で焼肉に行きましょう。
角部屋
キッチンの横にベランダがあれば、ゴミを外に出しておける、等がうたい文句ですが、キッチンに置いてあるゴミ箱に入れておけば困りません。
お風呂に窓も必要ありません。
中部屋でも十分日当たりは良いですし、そもそも子供は昼間は学校で子供部屋にいないわけで、リビングだけ日が当たれば十分です。
中部屋が角部屋になることで発生する差額300万円を、投資に回しましょう。月々の支払差額9,185円のために残業時間が増えるのであれば、早く家に帰って家族だんらんを楽しみましょう。
グレード
分譲マンションの価格＝土地代＋建築コストですが、高級マンションも庶民マンションも、建築費の坪単価は100万円前後と、マンションの建築コストはグレードでそれほど変わりません。マンション価格の高い安いを決める最も大きい要素は土地代です。
マンションデベロッパーが仕入れの際、土地代が高かった⇒高級感溢れる印象操作のために、わずかの建築コスト増でグレードの高いマンションに見せかける⇒グレードが高いチックなマンションを高額で買わされているだけです。
グレードにこだわったことで発生する差額300万円を、2000万円足りないらしい老後資金に回しましょう。月々の支払差額9,185円で、子供を英語塾に行かせてあげましょう。
オプション
食器洗い乾燥機が標準で付いてなければ、それだけ必要です。後は必要ありません。インテリアはニトリでそろえましょう。
何年かすれば、その選んだオプションもボロボロです。
そのオプション代50万円で、家族全員で海外旅行に行きましょう。
例外
とはいえ、それぞれのご家庭でゆずれない条件（例えばペット）や、介護が必要なご家族がいらっしゃる等、必須条件があると思います。それだけは最優先順位として価格、場所、時期に加えましょう。
パートナーが乗り気でない場合 借金を疑いましょう
明確な理由無く、パートナーが住宅購入＝住宅ローンを組むことに乗り気でない場合があります。
前職での経験上、その場合一定確率で隠れた借金があります。CICで確認しましょう。
パートナーが高望みの場合 お金の話をしましょう
配偶者が価格、場所、時期以外の条件を主張したら、それを得るために支払うお金の価値が、その条件にあるのかを話し合いましょう。
まとめ
これまで述べてきたように、私は前職の経験および自分が2度住宅を購入した経験から鑑み、分譲マンションを購入する際の最重要条件は価格・場所・時期で、それ以外は全て優先順位下位で、価格を抑えるために控えるべきという考えを持っています。
優先順位下位の部分でお金をかけるのであれば、その分家族で過ごす時間を増やす等、別の使い道が生まれます。低層階で眺望が無いストレスよりも、借金が200万多いストレスの方が大きいとも考えます。
この考えは私がそうであるように、あくまで一般的な金銭感覚のご家庭を対象としていて、5,000万円の月々の支払153,092円＋管理費30,000円程度が楽勝！という方は、バンバン理想を追い求めて良いと思います。
その場所にその時期に建つ不動産は世界に1つしかありません。良い不動産は早い者勝ちです。条件が合致するなら、発売日に即購入すべきです。発売後すぐジャッジが出来るように、これから住宅を検討するご家庭は、普段から価格・場所・時期・その他条件についてご夫婦間でコンセンサスを得ておくことをおススメ致します。
後日「発売された分譲マンションに対して、最も条件よく購入する方法」についての記事も書きたいと思います。
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