サラリーマンが残債のある分譲マンションを賃貸に出した場合、どのようなケースで確定申告が必要・不要か
サラリーマンが持家を賃貸に出した場合、不動産所得が20万円を超えれば確定申告が必要になります（給与所得以外に他の所得は無いと仮定）。しかし住宅ローンを組んでいる場合、この20万円は超える超えないギリギリラインになることが多いと思います。
今回は、すでに分譲マンションを賃貸に出している方で、収入を得ているけれども確定申告をしていない方が、「あ、ウチは必要なんだな」と認識頂き、国民の義務を果たしてもらうために。
また結果論ですが「フム、ウチはもともと全然不要だな。良かった良かった」と安心して頂くために、我が家のケースを交え記します。
サラリーマンが確定申告が必要となる場合
国税庁ではこのように回答しています。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1900.htm
2 1か所から給与の支払いを受けている人で、給与所得及び退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人
つまり、会社に所属する給与所得のサラリーマンで、他に副業として収入（所得）を得ていなく、そのマンションの不動産所得が20万円以下であれば、確定申告は必要ありません。
ところで、ポイントサイトでの利益は確定申告が必要か
国税庁はこのように回答しています。
https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/kenkyu/ronsou/78/04/index.htm
雑所得（20万まで）になるか、一時所得（50万まで）になるかの議論、もししなかったら追徴課税されるか否かの議論はひとまず置いておいて、必要です。
ポイントサイトはおろか、アンケートサイトでの所得に対しても、20万円を超えれば確定申告が必要のようです。
現金・電子マネーに交換せずにポイントサイトでポイントのままにしておけば、現時点では不要と解釈されているようです。必要経費でWEB代、電気代が計上できますので、全てのサイトの合算で、総額20万越えの方は明細は捨てずに取っておきましょう。
所得が20万以下なら何もしなくて良いのか
アドセンスやアフィリエイト、ポイントサイト、アンケートサイト、すべての所得が20万以下なら確定申告は不要ですが、住民税申告は1円でも所得があれば必要です。私は今年６月からブログを始めたので、現在アドセンスは6,000円程度、アフィリエイトは600円程度ですが、来年も住民税申告をしなければなりません。
20万を超えない場合も、必要経費の明細を取っておく考え方が必要ですね。
不動産所得とは
サラリーマンが自分の持家を賃貸に出して収入を得る時点で、その収入は不動産所得とされます。
賃貸で得た総収入金額から、そこに至るまでの必要経費を控除したものが「不動産所得」として課税対象になります。
総収入金額－必要経費＝不動産所得（←これが20万円以上なら確定申告必要）
★収入金額（今回は賃貸に『出す』時だけ発生する一時的な収入は除外します）
・家賃
・その他受け取る金額（管理費等。特に無ければ考えなくてよい）
★必要経費
・固定資産税・都市計画税
・物件の管理費用（不動産会社への委託費用）
・保険料（火災・地震）
・管理費・修繕費
・ローンの利息
・減価償却費
減価償却費の算出（建物按分まで）
収入としての家賃、必要経費としての家賃徴収手数料、固定資産税、管理費、ローンの利息、保険料。ここまでは簡単に把握できます。金額が記載されている書類をみればOKです。
計算がしんどいのが減価償却費です。建物だけが対象となるため、まず建物だけの金額を求める必要があります。
新築の場合は簡単です。土地に消費税はかからないため、売買契約書に書いている消費税から算出。
例えば10年前私が購入したマンションの場合の消費税は790,000円なので、
790,000÷0.05（当時は消費税5％）＝15,800,000円。これが建物取得価格です。
次に建物取得価格を、建物本体と建物付属設備に分ける必要があります。
建物本体とは柱・天井・床等、躯体となる言わば建物本体のことで、ざっくり「頑丈だからゆっくり価値が減っていく」というイメージで良いと思います。分譲マンションの場合は耐用年数47年（つまり47年で建物は無価値となる）。
建物付属設備とは電気設備・給排水設備・ガス設備等のことで、ざっくり「風呂やトイレや早く汚れていく＝価値が減っていく」というイメージで、耐用年数15年。
耐用年数が短いほど、減価償却費として計上できる額は大きくなります（節税としては有利になる）ので、なるべく比率を多く建物付属設備に振り分けたいところですが、建物と建物付属設備を7：3で計上するのが一般的とされています。
甘く算出するのはリスクなので、私の場合は厳しめで8：2で算出しています。
私のケースでは建物全体を15,800,000円、内訳は8：2で、建物本体12,640,000円、建物付帯設備316万円と算出できました。
減価償却費の算出（完了）
上記が算出できたら、あとは簡単です。下の計算式にあてはめます。
耐用年数＝法定耐用年数（47or15)ー築年数×0.8
私の場合、
建物：47ー10年経ってる×0.8＝39年
設備：15－10年経ってる×0.8＝7年 となり、次にこちらの表を使用し
建物本体12,640,000×0.026＝328,640円
建物設備3,160,000×0.143＝451,880円
328,640円＋451,880円＝780,520円 この数字が減価償却費として計上できる、ということです。
分かりやすくケースにあてはめてみる
上記金額を元に、仮のケースで当てはめてみましょう。
・売買代金25,800,000円
・建物価格15,800,000円 建物本体12,640,000円 建物設備316万円
・ローン2580万、2％、35年 元利均等 ⇒月85,465円の支払
A：家賃収入月13万円 年1,560,000円
B：家賃徴収手数料 年90,000円
C：固定資産税 年130,000円
D：管理費 年240,000円
E：ローン利息 年330,000円
F：火災保険 年8,000円
G：減価償却費 年780,520円
A－（B+C+D+E+F+G）＝－18,520円
このケースで行くと、
「月の支払いは年間100万ぐらいやし、管理費や固定資産税加味しても、年間30万円くらいはプラスになっとるわ」と、「賃貸に出していてプラスになっている」というイメージがあるかもしれません。
ですが、不動産所得、という考えにおいては、実はマイナスとなります。
住宅ローンの利息330,000円が効いていますね。もし仮にこのケース、住宅ローンの利息がなければ、年30万のプラスになり、確定申告が必要です。
私は去年2回目の住宅ローン控除を受けるため確定申告しましたが、その以前10年間では数度しか確定申告をしていません（数度は、賃借人が付かなかったり、一時金を得たりと、所得が20万を超えて確定申告の必要が生じたため）。
万が一にも20万を超えているにも関わらず税金を納めていない、という状態にならないよう、毎年「普通の考え方パターン」「自分に厳しめのパターン」等何パターンかで試算しています。結果、計算により「所得20万円以下あるいはマイナスになる（でもちょっとのマイナスなので確定申告で税還付を求めるほどではない）。」と結論付けています。
まとめ
10年前この考えで正しいかと知り合いの税理士に聞き、「まあ正しいんじゃない」と回答を得て、以来毎年自分で計算して判断してきました。
私の場合は知人に税理士がいましたが、このレベルの確定申告は税理士に頼まず、自分で計算して行うのが基本になると思います。自分でやらないといけない。
マイナンバー制発足以降、社宅として貸している企業にも私のマイナンバーを提出し、企業と情報を紐づけてもらい、あわせて昨年は確定申告もしましたが、過去の不動産所得について問われたことはありません。
その経験から、これまで記した私の計算はまあまあ正しいのだろうなと思っています。（それ以上に、仮にミスがあっても一小市民の私の数万円を追うほど税務署はそんなに暇じゃない、という現実がありますが）
もし間違っていれば義務&自己責任なので仕方ない。追徴課税を求められればそれに応じ、最長7年分納税します。
ぜひご自身のケースで詳細をあてはめて計算頂きたいのですが、本当にざっくりした計算で考えると
家賃収入 ー （ローンの返済額＋管理費） ＝ 収益が＋50万円未満である
くらいまでが、不動産所得20万円以下がなんとか成り立つ目安（ここから固定資産税と減価償却費が引かれますので）で、それ以上の収益になると確定申告が必要なケースが増えていく、というよりほぼ必要と思います（もちろんローンの額や築年数で大きく変わるので、ほんとザックリです）。
納税は国民の義務ですので、故意ならもちろん、過失であっても温情措置はありません。ドカンと追徴課税されます。
今年から持家を賃貸に出して、確定申告を来年行うかどうか、というシチュエーションの方は、ご自身で計算して、20万以下でも一度確定申告してみましょう。それで指摘されなければ、次年度以降の確定申告の必要性の有無が判断でき、また計算の正しさが担保されます。
もし「給与以外の所得20万円以下」の確信無く、確定申告するのを忘れてしまって、そのまましている分譲賃貸貸しのサラリーマンの方がいらっしゃれば、たぶん頭のどこかにいつもご不安を抱えていると思います。
不安を払拭するためにも、間違いがあれば即納税するためにも、一度ご自身の不動産所得を計算してみるのはいかがでしょうか。
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