住宅ローンを借りて残債がある方が、2件目の住宅ローン借りる際の注意事項
私は11年前に購入したマンションの残債を抱えながら、昨年2件目の築1年中古戸建を購入しました。その時苦労したことを書き記します。
2017年12月までの私の状況
私は11年前に住宅ローンで分譲マンションを購入しましたが、購入後1年で会社が倒産し転職を余儀なくされ、以来そのマンションは賃貸に出しています。
一方新しい会社で7年前に現在の街に赴任してきて、7年間月9万円の賃貸マンションで家族4人で生活していました。
2件目を購入
2017年12月のある土曜日朝方、突然戸建ての購入を検討しようと思いつきました。
私は前職不動産業でしたので、【不動産を購入する際の考え方】を自分なりに（正しいかどうかは置いておいて）持っています（また別に書きたいと思います）。家族と自分にとって適切な時に、条件に合うものがあれば即購入し、なければ諦めます。
ネットで検索し、条件に完璧に合致する物件を見つけた私は、その日不動産屋に連絡し、次の日家族で車で周囲を見に行き、翌週末不動産屋立会いのもと家族でその家の中を見学し、その日に家族会議を経て、購入を決めました（購入要望書を書きました）。
私の不動産に対する考え方
私は実住の不動産を購入する際、家族と自分の絶対譲れない条件を決めておき、それを満たした上で、そのほかを70～80％程度満足できるのであれば、絶対に後悔しない、あとは決断するだけという考え方を持っています。
11年前に1件目のマンションを購入した時は、妻は出産のため帰省中で部屋の中はおろか、それまで1度もその物件の最寄り駅に降りたこともありませんでした。
会社が倒産という不動産には関係の無い理由で結局1年しか住めませんでしたが、収益化され築11年経った今も、査定価の下限が新築時の購入価を上回っていて、我が家族の大きな助けになっています。
※10月追記：売却決定しました。
住宅ローンはいくらまで借りれるか
「買いたい」という購入の希望を持っても、「買えるか」は別の話です。
一般的に住宅ローンの審査は、年収によって25～40％になりますが、概ね
「年収に対して審査金利4％で返済比率35％までならOK」です。
この審査金利というのは、銀行が「あなたには〇〇％で貸しますが、返せるかどうか高い金利4％で審査しますね」というもので
※元利均等 35年 審査金利4％ 実際の金利1.5％の場合
A：年収500万・・・3,293万まで借りれる。その場合月100,826円返済
B：年収700万・・・4,611万まで借りれる。その場合月141,181円返済
C：年収1000万・・6,587万まで借りれる。その場合月201,683円返済
という関係が成り立ちます。
ダブルローンについて
住宅ローンにおけるダブルローンとは「1件目住宅ローンを返済しながら、2件目の住宅ローンを組む」ということです。
2件目も「年収に対して審査金利4％で返済比率35％までならOK」が当てはまりますので、上記ABCがすでに3,000万円を借り入れていた場合
A：3,293万－3,000万＝あと293万借りれる
B：4,611万ー3,000万＝あと1,611万借りれる
C：6,587万ー3,000万＝あと3,587万借りれる
実際には所有するクレジットカードの借入可能枠や、過去の延滞履歴等の信用情報の内容によって大きく変わってきますが、ここでは「他に全く借入が無い」前提での話です。クレジットカードについての話は↓
私の1件目の内訳と2件目の借入希望額とその他の状況
★1件目：借入額2,380万円
・フラット35（35年固定）・・・1,500万
・都銀（変動金利）・・・・・・880万
合わせて月約8万返済中。残債約1500万
★2件目：借入希望額2,900万円
★1件目の延滞履歴無し、その他の個人信用情報事故履歴無し
★カーローン等その他の借入一切無し
★キャッシング機能付きのクレジットカード5枚所有、3枚解約
金融機関5行に当たった時の異なる反応
上記状況で、金融機関5行に審査（事前審査）してもらいましたが、ここで大きく反応が異なりました。
ネット銀行A（名前は伏せますが金利トップクラスに安い大人気のトコです）
即否決。
減額でも何でもなく、一発否決だったので、電話で直接理由を聞きました。
自「どうして減額でも無く、否決なのでしょうか。個人的には問題ないと思っていたので、可能な範囲で理由を教えて下さい」
銀「お客様はフラット35での残債がありますね。当行ではフラット35をすでにお借入れしていらっしゃるお客様は、全て取り扱えない決まりとなっております」
自「えっ・・・。審査もして頂けないのですか。では仮に私の年収が1億で100万円の家を買うとしても、返済能力に全く問題無くても、フラット35で残債があればそれを返済しない限りは、御行では一切住宅ローンは借りれない（審査もしない）、ということでしょうか」
銀「その通りでございます」
自「では、私の場合フラット35を全額返済すれば、都銀の方に住宅ローンが残っていても借りれますか」
銀「はい、その場合は返済比率だけの問題になり、審査致します」
衝撃でした。そんなのHPにもどこにも書いていなかったので。何の話をしても「審査できません」以上には進みませんでした。
ネット銀行B（名前は伏せますが金利トップクラスに安い大人気のトコです）
減額。1,500万円なら貸してくれるとのこと。
1,500万円では購入できないので、電話で相談しました。
自「今回の結果は2016年の源泉徴収票をもとにした審査結果ですよね。2017年分の源泉徴収票はまだ出ません（2017年12月なので）が、1～11月までの給与明細なら疎明資料として提出できます。これと追加で2017年分源泉徴収票を本申込時までに提出という条件で再審査してもらえませんか」
銀「わかりました。再審査します」
結果、満額2,900万OK。前職不動産屋時の、銀行との折衝経験が役に立ちました。
年収が前年分より増える見込みがある場合、給与明細で代用し交渉する。前職で住宅ローンを付ける際、時々使っていた手法です。私のように年収の増減幅が多い方は、有利な疎明資料で勝負するのはアリです。
ネット銀行C（名前は伏せますが金利トップクラスに安い大人気のトコです）
ここは近くに大型商業施設に出店？している小さな支店があったので、直接支店に行きました。同世代の支店長が対応してくれました。（忙しいから他に行員がいなく出てきた。支店長なので住宅ローンメイン業務ではなく、知識面では多分私の方が詳しい）
自「住宅ローンの事前審査をお願いしたいんですが。書類も印鑑も持ってきています」
銀「ありがとうございます。ここに記入して下さい・・・。（数分後）あっ・・・・。お客様、この、その他借入有の欄の2,380万円というのは？？？
銀「（態度が一気に冷たくなる）いや～でしたらちょっと難しいかもしれませんね。貸し出しているなら必要書類として、3年分の確定申告書類が必要ですが、書類はお持ちですか？」
自「いえ、過去3年はしていません」
銀「していない！？え～そうですか。してない・・・・。では正直厳しいと思います。私の経験上、同じように公務員でも確定申告をせずに住宅ローンを受けようとして通りませんからね。事前審査をしてもおそらく厳しいと思いますが、どうされます？」
自「いえ、していない、のではなく、する必要が無いからしないのです。所得が20万円以下ならしなくても良いですよね。20万円を超えたから確定申告した年の書類なら持参できますし、20万円以下であるエビデンス資料の提出もできますよ。そもそも事前審査をするのはあなたでは無く、本店審査部か保証会社でしょう。審査して下さい。」
銀「わかりましたよ、無理だと思いますが」
～2週間後電話にて～
銀「おめでとうございます！！満額2,900万円審査通りました。いつ本申込なさいますか～～～（態度が全然違う）
自「ありがとうございます。複数の銀行を比較し検討してますので、こちらからお電話します」
～その後も電話にて～
銀「〇〇様、その後いかがですか～？あの～年度末につき、いま申込頂けますと、皆様よりも0.1％金利をお安くして、ご紹介できるかもしれないんですが～。これはできるかどうかわからないけれど、本店にこれから相談する、というレベルですが。」
自「ありがとうございます。でも大変申し訳ないのですが、他の銀行にしますので、本申込はしません」
もともとC銀行はABよりも金利が0.1％高かったのですが、ABに合わせるよう努力するから借りてくれ、と示唆してきました。0.1％引き下がることにより、BC甲乙つけがたくなったのですがBより先に断りました。最初の冷たい態度さえなければC銀行に申込んだ可能性も高かったと思うのですが。やはり第一印象は大切というのを学びました。
地方銀行A（35年固定がトップクラスに安い人気のトコです）
時系列的にはAが否決され、BC交渉中の時。35年固定がトップクラスに安い店舗型銀行Aの支店に、予約の上来店しました。
銀「ご来店ありがとうございます。こちらが当行イチオシのプランです。こちらでしたら諸費用も3大疾病＆がん保険も付いて（←実際には金利に上乗せされています）、こちらで満額お借入れ可能です。」
自「えっ・・・。何この金利。35年固定で金利1.5％の諸費用保険込？？？」
あまりにも条件が良かったため、満額2,900万円地方A銀行に決めたのでした。それにしても今は金利が安いですね。私が11年前に借りた都銀は、変動2.75％です。今は35年固定でも1.5％。
地方銀行B（マイナーな地銀です）
時系列的にはAが否決され、BC交渉中、地方銀行A審査中の時。とりあえず審査が緩いからここには事前審査をしておこうという不動産屋さんのススメのもと、事前審査を行い、こちらは満額2,900万円審査OK。後日こちらからお断りの電話。
まとめ
残債がある中でのダブルローンについて、銀行それぞれで大きく反応が異なりました。
特にネット銀行Aの「フラット35で残債がある場合は、審査も受け付けない」という内規の存在には衝撃を受けました。
一番最初に申込んだため、「あ～いくら気に入った物件があっても、フラッ35で残債があればもう2度と買えないんや、審査もしてもらえんのか」とそうとうなショックを受けました。ネット銀行Aは住宅ローンを考える場合、必ず選択肢として挙がる銀行です。私とおなじシチュエーションの方は、同じ結果になり、同じことを言われると思います。しかし他では受け付けてもらえます。ショックを受け過ぎないよう、心構えになれば。
ネット銀行Bの「給与明細にて敗者復活」も、1件目2件目に限らず住宅を検討していらっしゃる方で、「昨年分より今年分の給料が増えている方」にとっては有効な手段です。活用するシーンがあればご参考にして頂ければ。
ネット銀行Cの「公開している金利からの割引」について。ネット銀行ABCは激しく競い合っていますが、私の場合ネット銀行Cは他行レベルまで引き下げを示唆してくれました。他行の結果を引き合いに出し、失礼にならないレベルで引き下げを交渉しても良いと思います。
なお、残債がある銀行、住宅金融支援機構に対して、ちゃんと変更届を行っているかについては確認されました。前記事でもあるように私は変更届を出しているので問題にはなりませんでしたが。
皆様も住宅ローンを借入れる際、試行錯誤されると思います。その時のご参考になれば幸いです。
41歳で2,900万34年（年齢上35年は組めなかった）フルローン＋残債1,500万って、アンタ大丈夫なんかい！？というツッコミはご容赦ください笑
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