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クレジットカードと信用情報 把握と整理を。

クレジットカードを必要以上に作らない方が無難な理由

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クレジットカード

よく各ポイントサイトで「クレジットカードを作ると〇〇高額還元!!」「まずはクレジットカードを作るだけで〇〇万円までなら貯めれます。次に~」といった表現を見かけます。

(当たり前かもしれませんが)私はいかに還元額が高額でも、不要なクレジットカードは作らないようにしています。

これは、私が以前不動産会社に勤めており、顧客の住宅ローン審査時の経験に基づいています。10年前の知見で細部は不正確な情報があるかもしれませんが、実体験に基づいており、今も概ね同じと考えています。

当たり前の話かもしれませんが、今回私がお伝えしたいのは「クレジットカードを持っているだけで、将来の借り入れに不利になる場合がある」ということです。 ※住宅ローンでどの金融機関でも問題無く審査が通り、興味は条件だけ、というレベルの方は、単純にカード融資枠を合算しても返済比率上問題無い状態であり、印象的に不利には働きません。

弊害(実体験)

私は前職準大手マンションデベロッパーで、分譲マンションの販売の仕事に携わっていました(この時のエピソードは色々とあり、それはまた別の機会に記します)

自分の顧客に、住宅ローンの事前審査をかける(会社が提携している銀行。焦げ付いた際不利益被るのは保証会社なので、銀行の住宅ローン担当者はむしろ味方。住宅ローン担当者が保証会社と交渉する際、有利になるように顧客の背景を正確に把握し、有利になるように代弁する)のですが、審査に落ちてしまう顧客も多くいます。

保証会社は個人の信用情報を機関に照会し審査をします。事前審査の申込書に申告外の借り入れがある場合、保証会社は「自己申告しない借り入れ」=「隠された」と判断します。

「自分は〇〇の理由があってこれだけの借り入れがある。え?それが何か問題でも?」と自分から申告する方がよほど審査が有利に進みますので、事前審査にかける際、顧客にそれを説明し「借り入れがあれば正しく申告下さい」とお話ししていました(住宅ローンを組まれた方は、同じような話を必ず受けると思います)。

それなりに借り入れがある顧客には、対保証会社に対して戦略的に事前審査をかけるために、まずCICJICCに行ってもらい、個人の現状(相手が見る情報をこちらが先に把握する。保証会社もそれを見て審査するため)を把握し、対策を立てて、事前審査に出すようにしていました。

 

住宅ローンの事前審査で落ちるパターンには色々あります。以下代表的なものを上げていきます。

A:会社員で収入は安定しているが他に借り入れがあり、返済比率がオーバーしている

B:勤続年数が短い

C:個人事業主で、赤字決算もしくは赤で確定申告をしている(実際には裕福でも)

D:ABCの要件いずれかに加え、かつ総じて属性が悪い

ABCDに直面した場合、金利優遇等の最良条件の金融機関はあきらめ、それに強い(ゆるい?)金融機関に当たっていくことになります。

Aが例えば車のローン、理由のあるカードローンであれば一括返済し返済比率から切り離す、等で乗り切ります。

Bについては、勤続年数の要件が短い銀行、あるいは前職との連動制を認めてくれる傾向のある銀行をあたっていき、最終的に何とかなるケースが多いです。

Cについても、直近3年が赤赤赤でなければ、なんとでも(なんとか)なります。

DはABCに加え、

・そもそも収入が少なく、借入額、返済比率が年収に対してギリギリである(年間の収入に対し、ローンの支出が30%を大きく超える)

・過去5年に延滞履歴がある(それでも大企業や公務員はよほどでなければOK)

上記場合です。そもそも、保証会社は融資枠を有するクレジットカードの枠を、「すでに借りている額」とみなします。全く使用していなくても、借り入れる能力を有するクレジットカードを所有するということは、借り入れる可能性を有することであり、ひいては返済が滞る可能性が高まる、ということです。

例で例えると、A50万B30万C20万の融資枠を持つカードを所有する=すでに100万円借り入れている、と判断します。年収から算出される返済可能額は3000万の場合、その時点で残り2900万。そしてDの場合、印象、心情的に厳しく審査をされ(総合的判断により今回は~)、何とか返済比率内に入っていても落とされる傾向が高まります。

私の場合(2件目の家を買うとき)

私は1年前に2件目の家を、新たに3000万程度住宅ローンを組み購入しました。1件目は収益化できているものの、まだ1500万程の残債があります。事前審査にさえ通ってしまえば、後は最も良い条件の提示(金利優遇、保証料優遇)してくる金融機関を選べます。上記経験より、まず自分の信用情報を開示し、確認しました。

自分が把握していない延滞履歴は1件も無く一安心でしたが、自分が把握できていない(昔なんかのタイミングで作ったっきり使わず、年会費も無料で忘れてしまった)借り入れ能力を有する全く使っていないクレジットカードが3枚あり、全て解約した上で、5行事前審査にかけました。結果4勝1敗(この結果はクレジットカードの多寡と関係が無いかもしれませんが)

まとめ

今後数年間で住宅購入を考えていらっしゃる方は、先に個人信用情報を把握した上で行動を起こした方が良いと考えます。クレジットカード系履歴の確認であればCICで良いと思います。昔は窓口に行っていましたが、今はPCで1000円で即時開示できます。

前職や1年前の経験により、そのあとにポイントサイトの存在を知り、「いいな~作るだけで〇〇〇円もらえるのか~いいな~」と思うのですが、自制しています。(ですので、信用情報に関係の無いアンケート系お小遣い稼ぎが大好きです)

「一生賃貸派!!」の方や、「年収1000万!住宅ローンは組んで3000万まで!!」という方は、ジャンジャン作れば良いと思います。

今後数年間で住宅購入を考えていらっしゃる方は、必要のないクレジットカードの作成は控え、年会費無料塩漬けクレジットカードの整理をしてみてはいかがでしょうか。

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